Is er een wooncrisis in Rotterdam?

Justin Agyin Leestijd: 14 minuten

Wonen

Ja! Is het korte, maar krachtige antwoord dat naar voren komt uit de inleidende presentaties van de sprekers op 25 januari 2021. Te gast waren stadsgeograaf Els Desmet, straat- en eilandarts Michelle van Tongerloo, theaterpedagoog Luc Opdebeeck. Dat deze vraag, is er een wooncrisis in Rotterdam, spijtig genoeg enigszins retorisch is moge duidelijk zijn. Zeker gezien het grote aantal deelnemers, de diversiteit aan problematieken dat in de gesprekken aan bod komt en het gedeelde gevoel van urgentie.

Gespreksleider Bart Cosijn formuleert treffend de centrale vraag: Welke dilemma’s moeten we scherp krijgen om het gesprek goed te voeren? Een vraag gekadreerd in een breder vraagstuk over de toegang tot de stad die voor een groeiende groep mensen beperkter wordt.

Volgens stadsgeograaf Cody Hochstenbach is een stad een bepaalde concentratie van mensen en activiteiten, maar ook een emancipatoire plek waar je jezelf kunt (her)uitvinden.[1] Een plek die onder meer met zijn anonimiteit ook kansen biedt aan mensen die niet in een strak keurslijf willen lopen. Om dit te blijven dient de stad wel toegankelijk te zijn voor een grote diversiteit van mensen en groepen met verschillende achtergronden en inkomens. Sociale ongelijkheid in de stad en samenleving drukt zich namelijk ook ruimtelijk uit en vertaalt zich zowel kwantitatief als kwalitatief in wonen in steden. In deze expertmeeting wordt dieper ingaan op wat er speelt omtrent wonen in de stad, wat de consequenties zijn van de huidige situatie en worden pogingen gedaan om tot mogelijke oplossingen te komen.

Toegang tot de stad

“De grond behoort ons allen toe” is een uitspraak van de Rotterdamse wederopbouwarchitect Lotte Stam Beese, die ten grondslag lag aan haar ontwerpfilosofie. Deze gedachte is in een oververhitte woningmarkt echter ver te zoeken. Dit komt ten dele door de terugtreding van de overheid en decentralisatie van overheidstaken naar gemeenten, wat vaak gepaard ging met bezuinigingen. Dit is één van de bevindingen die Els Desmet en voortkomt uit het advies Toegang tot de stad dat Desmet vanuit de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) onlangs publiceerde. Eén van de weinige manieren voor gemeenten om nog geld te verdienen, en daarmee begrotingstekorten te voorkomen of dichten, is middels het verkopen van grond. Naast een financiële transactie verschuift hiermee ook het eigenaarschap van publiek naar privaat. Dit heeft tot gevolg dat zeggenschap over en mogelijkheden tot regulering wat er kan en mag op een stuk grond beperkt is.

Het agenderende advies van de RLI kwam voort uit signalen dat ondanks, of dankzij, de nog steeds toenemende populariteit van wonen in steden er iets aan de hand is op het gebied van de toegankelijkheid van de steden. Bij het opstellen van het advies is gekeken naar drie sleutelfuncties die voorwaardelijk zijn voor toegang tot de stad: 1) publieke voorzieningen bestaande uit (openbare) buitenruimtes als parken en binnenruimtes als bibliotheken, 2) wonen als thuis- en uitvalsbasis en 3) (openbaar) vervoer om je te verplaatsen in de stad en zo kernfuncties te kunnen bereiken. Desmet licht toe dat bij al deze drie sleutelfuncties er de afgelopen jaren steeds meer knelpunten zijn ontstaan die de toegang tot de stad uitdagender maken.

Eén van de hoofdconclusies van het advies is dat het voor mensen moeilijker is geworden om deel te nemen aan de stad, omdat de toegang tot vervoer en publieke voorzieningen afgenomen is. Vanwege bezuinigingen is het landschap van publieke voorzieningen verschraald en zijn 20% van de kwetsbaarste wijken in steden slecht ontsloten door openbaar vervoer. Hierdoor zijn (laaggeschoold) werk en ook scholen of ziekenhuizen slecht ontsloten door openbaar vervoer. Bovendien is het OV in Nederland een van de duurste van Europa.[2] Deze optelling leidt tot onrechtvaardige verschillen en dient door ander beleid gekenterd te worden, omdat dit ook slecht is voor de samenleving als geheel. Die boet volgens het RLI rapport dientengevolge in aan kwaliteit en samenhang waarbij onder andere het arbeidspotentieel, het onderwijsaanbod, de gezondheidszorg en de culturele voorzieningen worden niet optimaal worden benut.

De woningmarkt ontregeld

Een andere hoofdconclusie uit het advies is dat ook de woningmarkt steeds minder toegankelijkheid wordt. De stand van de woningmarkt, als die al als markt beschouwd zou moeten worden, is problematisch. Dit begint bij de grondprijzen die onder druk staan, maar ook bij de schaarste van beschikbare grond en woningen. Het aantal mensen dat in de stad wil wonen is namelijk groter dan de bouwproductie op dit moment aankan, waardoor de huur- en koopprijzen sneller stijgen dan de inkomens. Zo zijn de huurprijzen en inkomenseisen van particuliere huur de afgelopen jaren sterk toegenomen waarmee wonen in de stad minder bereikbaar wordt.[3] Als de gemeente de grond in handen heeft is het aftoppen van de huur om bereikbare woningen te maken mogelijk, maar dit is op veel plekken in de stad niet het geval. Gemeenten sturen langzamerhand wel meer op middenhuur, maar dit komt volgens een van de deelnemers moeilijk van de grond en vraagt om actiever en dwingender overheidsbeleid.

Ook de situatie in de koopsector is onhoudbaar, waarbij het ook voor huishoudens met tweeverdieners steeds moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen voor een woning in de stad. Voor alleenstaanden is dit vaak al helemaal onbereikbaar, terwijl de huishoudenssamenstelling en woonwensen in Nederland zich paradoxaal genoeg ontwikkelt naar meer eenpersoonshuishoudens. (Kleinere) woningen voor éénpersoonshuishoudens worden wel ontwikkeld door marktpartijen, maar die zijn relatief duur om te ontwikkelen en schieten op de vrije markt in prijs omhoog. Eén van de conclusies uit het gesprek is dat om dit tegen te gaan ook hier sterk overheidsbeleid noodzakelijk is. Er wordt gerefereerd aan de regulering van het instaptarief voor koop met, bijvoorbeeld premie-koop zoals in de jaren 70-80, om zo gaten van enkele tienduizenden euro’s die, bij het ontbreken van giften of erfenissen, moeilijk te overbruggen zijn.

Nu is het zo dat giften of erfenissen vaak ingezet worden om te overbieden op woningen, wat prijsstijgingen weer in de hand werkt. Dit overbieden leidt er volgens een deelnemer in sommige gevallen ook toe dat mensen overbieden op een woning die te groot of te duur is om vervolgens een deel van de woning onder te verhuren. Een strategie die aangewend wordt om überhaupt in de stad te kunnen wonen, met als bijgevolg dat volwaardige woningen onttrokken worden aan de woningmarkt. Een deelnemer merkt op dat deze strategie door pandjesbazen ook actief aangewend wordt waarbij woningen opgekocht worden om ze vervolgens te verkameren en dan middels tijdelijke contracten voor exorbitante bedragen te verhuren.

Tot slot de sociale woningbouw die voortvloeide uit de Woningwet van 1901. Van oorsprong werden deze woningen ook voor de middenklasse gebouwd en gezien als prima woning. In Oostenrijk geldt dit nog steeds zo, is men uit alle gelederen van de samenleving trots op deze publieke voorziening en dient dit woningareaal als vehikel voor het behalen van duurzaamheidsambities en -transities.[4] Daar waar Nederland ooit samen met Oostenrijk als lichtend voorbeeld voor sociale woningbouw gold, lijkt de status van sociale woningbouw in Nederland heden ten dage echter verworden tot ‘afvoerputje’ van de maatschappij. Zo neemt het aantal sociale huurwoningen af middels verkoop of sloop, wat voortkomt uit actief gemeentelijk en overheidsbeleid, alsook die van corporaties, om het aantal sociale huurwoningen te reduceren. Dergelijk beleid wordt onder meer gestimuleerd door de ‘verhuurdersheffing’, een belasting op sociale huurwoningen, wat er vervolgens toe leidt dat woningcorporaties minder nieuwe woningen kunnen ontwikkelen en moeten verkopen om de financiën op orde te houden.[5] Dit terwijl de vraag naar sociale huurwoningen toeneemt en de wachtrijen alsmaar langer worden. Als gevolg kunnen niet alleen de meest kwetsbare, maar een groeiende groep mensen moeilijk tot geen dak meer boven het hoofd vinden.

Toenemende dak- en thuisloosheid

Het vanzelfsprekende gevolg hiervan is dat het aantal dak- en thuislozen in Nederland toeneemt, inmiddels tot ongeveer 40.000 mensen is. Dit aantal is in de afgelopen tien jaar verdubbeld.[6] Michelle van Tongerloo, straatarts in Rotterdam en tijdelijk eilandarts op Sint Eustachius, merkt vanuit haar dagelijkse praktijk dat de problemen fors toenemen en dat de kloof tussen arm en rijk steeds groter wordt. Daarnaast heeft Van Tongerloo ondervonden dat de groep mensen die op straat komt te staan niet alleen groter wordt, maar ook meer divers. Als straatarts krijgt ze niet alleen maar te maken met verslaafden, maar juist met een dwarsdoorsnede van de bevolking, waarop uit te maken is dat dakloosheid iets is wat eenieder kan overkomen. De aanleiding is vaak een ingrijpende gebeurtenis in iemands leven, zoals een scheiding. Dakloosheid is dan één van de eerstvolgende stappen in een neerwaartse spiraal waar je moeilijk uit komt. Volgens Van Tongerloo is de hulpverlening namelijk een erg versplinterd veld door de complexe bureaucratie.

Het bewustzijn over de misstanden in de zorgverlening de laatste tijd wel groter is geworden. Toch kan er nog weinig mee gedaan worden om de huidige situatie te bevorderen. Als straatarts kan Van Tongerloo mensen geen woning aanbieden, maar wel een plek op een slaapzaal. Daar gaat men echter eerder achteruit dan vooruit. De leefomstandigheden zijn er zwaar en het draait er echt om overleven. Ze heeft wel directe lijnen met hulpverleners en de gemeente, wat de bereikbaarheid tot hulp bevordert, maar ook die loketten hebben geen woningen in hun broekzak zitten. Frustrerend, want het hebben van een woning biedt een stabiele basis om vervolgens aan andere problemen te werken. Van Tongerloo heeft zich in Housing First verdiept, waarvan wetenschappelijk bewezen is dat het goed werkt. Gemeentes zetten langzaamaan dergelijke programma’s op, maar ondanks dat er gestart wordt met experimenten en programma’s komt het in veel gevallen nog niet verder dan woorden. Daarnaast is er volgens Van Tongerloo zo veel van de sociale voorzieningenstructuur afgebroken dat Housing First slechts een pleister op de wond is, te bedenken dat de coronacrisis nog meer tekorten zal geven.

Over papieren en mensen die niet mogen wonen

Luc Opdebeeck, oprichter en theaterpedagoog bij stichting Formaat, rekt het gesprek verder op door de aandacht te richten op statuslozen in Rotterdam. Met zijn stichting maakt hij middels participatief drama ingewikkelde thema’s bespreekbaar. Zo heeft hij de interactieve tentoonstelling Mensen en papieren in de Pauluskerk gemaakt over Rotterdammers zonder papieren en de taal, het systeem en de mens achter het label ‘on-gedocumenteerd’.

Er leven in Rotterdam naar schatting tussen de 10 en 15.000 mensen zonder papieren. Het beleid is erop gericht om ze zo veel mogelijk terug te sturen, terwijl ze al jaren in Rotterdam wonen. De woonsituatie voor deze mensen is volgens Opdebeeck zeer schrijnend, omdat ze geen enkel recht hebben en vervolgens bijvoorbeeld een bezemkast voor €200,- per maand huren – waar ze ieder moment uit gezet kunnen worden. Uit het onderzoek heeft Opdebeeck opgemaakt dat er steeds minder plekken in de stad zijn om de aller kwetsbaarste mensen op te vangen en dat de weinige baantjes die er zijn door de coronacrisis ook verdwenen zijn. Deze ‘onzichtbare’ groep mensen raken daardoor, naast een mogelijke corona infectie en geen toegang tot zorg, nog verder in de problemen. Opdebeeck is dan ook groot voorstander van een ‘stadspaspoort’, die on-gedocumenteerden het recht en de mogelijkheid geeft om van een minimum basisfaciliteiten in de stad gebruik te maken.[7] Deze faciliteiten gestoeld op de universele rechten van de mens waar minima aan inkomen, onderdak, scholing en zorg genoemd worden. Hier wordt volgens Opdebeeck nog lang niet altijd aan voldaan.

Na de drie inleidende presentaties is door de deelnemers in kleinere groepen de problematiek omtrent de woningcrisis verder uitgediept en nagedacht over mogelijke oplossingen. Hieruit komen een aantal conclusies naar voren op twee hoofdlijnen: 1) vanuit een zorgbehoevende situatie weer zelfstandig wonen en 2) het ontwikkelen van woningen in de stad.

Vanuit zorg weer zelfstandig wonen

Voor een groeiende en steeds meer diverse groep dak- en thuislozen worden de zorgbehoeften ook gevarieërder. Deze zorgbehoeften passen echter niet altijd binnen de zorgkaders zoals geformuleerd in de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Als je niet in de kaders past kan er niet altijd de juiste zorg verleend worden.om iemand op weg te helpen naar zelfstandigheid. Hierdoor is de persoon ook in hogere mate op zichzelf aangewezen om hulp te zoeken, terwijl die daar mogelijk niet zelfredzaam genoeg voor is. Daarnaast verschilt de mate van zelfredzaamheid sterk sterk per persoon. Zo zijn er ook mensen die eigenlijk een lichte vorm van hulp nodig hebben maar door standaardisering in soortgelijke trajecten terecht komen als zwaardere gevallen.

Een programma als Housing First zou kunnen helpen om zelfredzame lichte gevallen op weg te helpen, waardoor er budget, middelen en uren vrij komen die effectiever ingezet kunnen worden voor de zwaardere gevallen. Echter, omdat mensen die in complexe situaties zitten of eruit komen geclusterd worden in sociale woningbouw moet er voorkomen worden dat er leefbaarheidsproblemen ontstaan. Als sociale woningbouw weer een veel gangbaardere vorm van wonen zou zijn, waar gemengde bewoning mogelijk is, wordt het beter mogelijk om mensen in complexe situaties beter te spreiden over verschillende milieus. Iets wat ook wordt tegengewerkt door het inkrimpen van het sociale sociale woningbouwbestand, het gegeven dat woningcorporaties zelf niet meer mogen ontwikkelen en dat er veel scheefwoners zijn door het groeiende gat tussen sociale woningbouw en huren op de vrije markt.

Ontwikkelen van wonen

Om dit te bevorderen kunnen veranderingen op de woningmarkt niet uitblijven. Zo wordt tijdens het gesprek de rol van projectontwikkelaars ter discussie gesteld, alsook het accent dat ligt op (grote) investeerders van buiten de stad, in plaats van burgers. Er wordt geconstateerd dat er gewerkt dient te worden aan de verbinding van het van boven- en onderaf aan de stad werken, door in aanvulling op visies voor de stad als geheel ook woon- en wijkvisies te formuleren. Dit is bijvoorbeeld gedaan door het initiatief Mooi, Mooier, Middelland. Daarnaast moet er creatiever over alternatieve manieren van het ontwikkelen van de stad nagedacht worden en moet dit gesprek collectiever worden. Hierbij dienen zowel de gemeente als corporaties, ontwikkelaars, huurders en kopers gezamenlijk na denken over diverse en duurzame woningen en woonvormen.

Er is actie op zowel de korte als de lange termijn nodig. Op de korte termijn worden tijdelijke woningen als containerwoningen genoemd, maar ook het creatiever omgaan met leegstaande woon- en winkelpanden. Een ander voorbeeld is het initiatief Onder de Pannen waarbij iemand die te groot woont in sociale woningbouw een dakloze in huis neemt of een kamer verhuurd aan een jongere op zoek naar woonruimte. Wet- en regelgeving houdt dit nog tegen, maar met toestemming van de corporatie en bij wijze van experiment wordt dit uitgeprobeerd in Amsterdam. Daarnaast is er structureel, ander beleid voor de lange termijn nodig, waarbij één conclusie van de deelnemers is dat de verhuurdersheffing afgeschaft dient te worden zodat woningcorporaties hun essentiële taken beter op kunnen pakken. Daarnaast zou er op gemeentelijk niveau beter gestuurd moeten worden en door het Rijk de condities geschapen moeten worden voor gemeenten om een rol van betekenis te spelen in de grond- en woningmarkt.

Tot slot refereerden enkelen in het licht van de grootschalige woningbouwopgave aan een grote institutionele impuls vergelijkbaar met de Woningwet van 1901 of een nationaal woonfonds om de voorwaarden te creëren dat er voldoende duurzame en betaalbare woningen gerealiseerd gaan worden. Om hiertoe te komen dienen de ethische kwesties die ten grondslag liggen aan de problematiek die aan bod is gekomen in deze sessie expliciet gemaakt te worden met vragen als: Wat voor een stad wilt Rotterdam zijn? Juist door het stellen van dit soort fundamentele vragen kunnen we ervoor zorgen dat wonen weer als een sociaal recht wordt gezien, en kunnen we komen tot een rechtvaardige en toegankelijke stad.

[1] Cody Horstenbach in Bouwwereld #7, 2020, p. 16-21.

[2] Centraal Bureau voor de Statistiek. (2 september 2019). Prijzen openbaar vervoer stijgen sterker dan autokosten. & RTL Nieuw. (3 januari 2019). Vervoersdiensten in Nederland duurste van EU.

[3] Centraal Bureau voor de Statistiek. (7 september 2020). Grootste huurstijging in zes jaar.

[4] Huffpost. (19 juli 2018). Vienna’s Affordable Housing Paradise. & The World. (26 oktober 2015). Why rich people in Austria want to live in housing projects.

[5] VNG. (1 mei 2020). Helft minder sociale huurwoningen door verhuurdersheffing.

[6] Centraal Bureau voor de Statistiek. (8 augustus 2019). Aantal daklozen sinds 2009 meer dan verdubbeld.

[7] Amnesty International. (februari/maart 2021). Geen staatsburgers, wel stadsburgers.